Boligprisene – fortsatt fest eller duket for krakk? - BOB BBL

Boligprisene – fortsatt fest eller duket for krakk?

 

Mange er betalt for å ha meninger – og noen er betalt for å bekymre seg. Når det gjelder boligprisene i Norge er det mange som har meninger, en stor del av disse har bekymringer.

Økonomene i Finanstilsynet og Norges Bank er urolige over at gjelden i norske husholdninger ligger på et rekordhøyt nivå. Den økte raskt frem mot finanskrisen i 2008 – men selv etter det har gjelden fortsatt å øke hurtigere enn inntektene. Det en frykter er at et økonomisk sjokk – eksempelvis at oljeprisen stuper eller brå renteøkning, skal senke betjeningsevnen til denne gjelden, og sende folk ut i et økonomisk uføre.
Vi fikk en forsmak på dette i fjor sommer. Da stupte oljeprisen – og mange begynte å se konturene av en krise. På et drøyt halvår falt råoljeprisen fra 115 til 46 dollar per fat. Selvsagt sender dette sjokkbølger inn i oljenæringen, statsforvaltningen, finansinstitusjonene - og norske hjem. Rett nok har oljeprisen i vinter – på bare en måned, steget igjen med 25 prosent, men i skrivende stund er oljeprisen fremdeles under 60 dollar fatet.

Enkelte sjefsøkonomer i norske banker har lenge vært på samme bølgelengde som statlige finansforetak, og disse fikk nå vann på møllen: Alle piler peker en vei, mener de. Synkende oljepris er ensbetydende med økt arbeidsledighet, som igjen betyr synkende boligpriser. I følge modellene til Norges Bank vil et prosentpoengs økning i arbeidsledigheten isolert sett føre til at boligprisene faller med ti prosent.
Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swebank sier til Finansavisen at boligprisene på lang sikt burde ha utviklet seg i takt med lønnsveksten og den generelle prisveksten. I Norge har boligprisene økt langt mer, og Andreassen mener at realboligprisene bør falle så mye som 40 prosent.

Men hvorfor skjer ikke dette? Når alle andre piler på økonomenes liste peker nedover?

Er det fordi den lave renten holder boligprisene lave – og overstyrer alle andre parametere? Vil korthuset rase sammen den dagen rentene når et normalt nivå? Tre prosent rente på fem millioner kroner utgjør 12.500 kroner måneden. Seks prosent utgjør 25.000 kroner. Slike tall vil kunne sende mange norske husholdninger ned i et uføre. Men er seks prosent et normalrentenivå? Eller er nivået vi ser i dag det nye normalrentenivået? Sett i lys av at mange land i Europa nå opererer med rente på 0 prosent?

På kort tid er de beste boliglånsrentene falt fra tre til to prosent. Et prosentpoeng skal ifølge økonomene isolert sett løfte boligprisene med tre prosent – og rentenedgangen har vært et vitamintilskudd for boligprisene som fortsatt stiger.
Kan det rett og slett være det faktumet at forholdet mellom tilgang og etterspørsel er solid gjeldende faktor i boligmarkedet – i tillegg til det lave rentenivået? For det er et uomtvistelig faktum at det er et underskudd i boligbyggingen i Norge, målt opp mot befolkningsveksten. Dette, sammen med at rentenivået i overskuelig fremtid spås å være lavt, gjør at optimistene i markedet tror på fremdeles høye boligpriser.

Så hvem skal vi stole på; optimistene eller pessimistene?

Og den selvforsterkende effekten virker fortsatt – en effekt som også virker i revers: Hvis boligprisene skulle begynne å falle, vil verdien av ditt pant og alle bankers pant begynner å falle. Du kan låne mindre, og bankene kan låne ut mindre.

 Vi har hatt et selvforsterkende samspill mellom høyere gjeld og økte boligpriser.

Vi kan få et selvforsterkende samspill mellom lavere boligpriser og lavere kreditt.

En av Norges mange eiendomsinvestorer, Arthur Buchardt, uttalte nylig til Finansavisen at Norge er så mye mer enn olje. Takket være kronefallet har mye av den øvrige industrien fått fart på seg – noe som er viktig for å trygge verdiene i samfunnet – og motvirke eventuelt krakk i boligprisene.

Jeg er selvsagt ikke tilhenger av så høy boligpris som mulig, for da erfarer vi at det blir tøft for unge, nyetablerere å finne sin vei inn i boligmarkedet. Samtidig ønsker jeg ikke så lave boligpriser at de som har investert i bolig, skal oppleve at verdien av denne synker drastisk.

Jeg tror ikke på dem som sier at det vil komme et bolig-krakk i Norge. Det er fundamentale forhold som driver boligprisene. Etterspørselen preges av at vi har god råd, at ledigheten er lav og at rentene er lave. Tilbudssiden er preget av at det ikke bygges mange boliger i forhold til demografiske behov. Det står nemlig ikke tusenvis av boliger tomme i norske byer og tettsteder. Vi har en fin balanse her i landet innen boligsektoren, og en skal passe seg for å komme med statlige direktiver og forordninger som forrykker denne balansen. Relativt sett høye priser gjør at det lønner seg å bygge flere boliger – og markedet regulerer prisene.

Blir det for få ledige boliger i markedet er det en særdeles prisdrivende faktor.

Terje W. Gilje
Adm. dir.

 

BOB BBL
Nygårdsgaten 13-15, Postboks 7280, 5020 Bergen – Orgnr: 948 383 268
Telefon: 55 54 74 00 – Fax: 55 54 74 73 – E-post: kundesenter@bob.no
Åpningstider: Kundesenter: Mandag-fredag kl. 09:00-15:00 - Resepsjon: Mandag-fredag kl. 08:00-16:00
Les mer om personvern og cookies

Webdesign og publiseringsløsning fra Argo Internett AS